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Investimento imobiliário começa com os números certos.
Comprar uma propriedade para investir exige mais do que encontrar uma boa oportunidade. É preciso analisar localização, potencial de renda, condição do imóvel, custos, financiamento e estratégia de saída.
Propriedades para renda e valorização
Nossa equipe auxilia na busca e avaliação de imóveis residenciais, propriedades multifamiliares e oportunidades com potencial de reforma ou valorização.
Analisamos valor de compra, renda estimada, condição da propriedade, despesas recorrentes e potencial de retorno.
As regras de Massachusetts que passam a valer no dia em que você tem inquilinos
Massachusetts é um estado rigoroso na relação entre proprietário e inquilino, e quase todo o rigor é procedimental: prazos, contas bancárias, formulários e notificações. Tudo isso é caro de descobrir tarde.
Depósito caução
Na entrada você pode receber o primeiro mês, o último mês, um depósito caução não maior que um mês de aluguel e o custo de uma fechadura e chave novas. Essa lista é fechada. O depósito vai para uma conta separada, em Massachusetts, que renda juros; o inquilino recebe um recibo por escrito com o nome do banco e o número da conta; os juros são devidos todo ano; e um laudo de estado de conservação tem de chegar ao inquilino em até dez dias de locação. A penalidade por errar no depósito chega a três vezes o valor, mais juros, custas e honorários advocatícios.
Tinta com chumbo
Uma moradia construída antes de 1978 que vá abrigar uma criança menor de seis anos precisa ser regularizada, e a informação é obrigatória tanto na venda quanto na locação. Numa casa de três famílias isso é obra em três apartamentos, e não em um. Coloque no orçamento de aquisição.
Você compra as locações junto com o prédio
Os contratos e as locações por prazo indeterminado passam para você na escritura, nos termos em que já estão. Em Massachusetts não existe justiça pelas próprias mãos: nada de trocar fechadura, cortar luz ou tirar pertences. Só um juiz retira um inquilino.
Água e esgoto, e se dá para medir por apartamento dentro da lei
Na maior parte desse estoque a conta segue o prédio, e não o apartamento, e nessas cidades isso não é um detalhe de arredondamento. Massachusetts só permite cobrar a água do inquilino sob condições específicas, entre elas louças e metais economizadores certificados e um acordo por escrito. Assuma que a conta do prédio é sua até alguém provar o contrário.
Cinco apartamentos é outro empréstimo, inteiramente
De dois a quatro apartamentos é financiamento residencial. No quinto, o mesmo prédio vira análise comercial: outras condições, um período de taxa fixa normalmente mais curto, e muitas vezes um saldo residual a pagar no fim.
O apartamento que não está na ficha
Um sótão ou porão transformado em apartamento sem alvará é um risco. O avaliador pode se recusar a contar aquela receita, o banco pode recusar o processo, a seguradora pode excluí-lo da apólice, e a prefeitura pode mandar desfazer. Se o uso legal do prédio corresponde ao que você visitou é uma pergunta a responder antes da oferta.
Anunciar um apartamento vago também é regulado
A lei de Massachusetts protege mais classes que a lei federal de moradia justa, entre elas orientação sexual, identidade de gênero, estado civil, idade, ascendência, condição militar e o recebimento de auxílio público ou de subsídio de moradia. Recusar um voucher do Section 8 é ilegal aqui. Como um apartamento vago é anunciado e como os candidatos são avaliados faz parte de administrar o prédio, e a gente passa por isso com você.
Qual desses vale uma hora de advogado.
As locações e os depósitos, sempre. O que uma determinada locação por prazo indeterminado exige, e se os depósitos que você está herdando foram tratados corretamente, é pergunta para advogado: herdar um depósito mal administrado é herdar a responsabilidade junto. A gente sinaliza isso durante a diligência.
Financiamento de curto prazo
Hard Money
Quando uma oportunidade exige rapidez ou a propriedade ainda não atende aos critérios de um financiamento tradicional, o hard money pode ser uma alternativa.
As condições, taxas, prazos e aprovações dependem da análise do projeto e da instituição responsável pelo financiamento.
Quem é o credor.
O empréstimo descrito aqui é feito pela broker por meio da Crowd Lending Inc., uma empresa separada desta imobiliária. É empréstimo sobre imóvel de investimento, com finalidade empresarial, e não sobre uma casa em que você vai morar. Antes de aceitar essa proposta, cote outra no mercado.
Peça por escrito antes de planejar em cima disso.
As regras dos programas mudam. O que for dito por telefone, peça por escrito, ao credor que vai de fato fazer o seu empréstimo.
As contas
Comprar, reformar e vender
Um flip bem-sucedido começa antes da compra. É necessário calcular o custo total do imóvel, a reforma, o período de manutenção, os custos de venda e o valor esperado depois da obra.
A experiência da Be Live In Realty com imóveis e reformas ajuda o investidor a identificar riscos, avaliar o potencial da propriedade e construir uma estratégia de saída mais segura.
Carregar um ponto de partida
São números redondos de partida, não comparáveis. Substitua todos eles pelo negócio que está na sua frente.
- Cosmética Casa de duas famílias, pintura, piso, uma cozinha, seis meses.
- Instalações Casa de uma família, aquecimento e elétrica novos, cozinha e banheiro, nove meses.
- Reforma total Uma Cape aberta até a estrutura, onze meses, com alvará em tudo.
O que o negócio diz
- Custo totalCompra mais reforma. Financiamento, custo de carregamento e fechamento não entram nesta linha.
- $580,000
- Lucro brutoPreço de venda menos custo total, antes de financiamento, carregamento e fechamento.
- $95,000
- Margem sobre o preço de vendaLucro bruto dividido pelo preço de venda. É o número que um credor pede primeiro.
- 14.1%
- Capital imobilizado por mês de posseCompra mais reforma, dividido pelos meses de posse. Não é quanto custa carregar o imóvel por um mês: imposto, seguro, contas e juros não entram nesta conta.
- $96,667
O que sai depois disso.
Pontos, juros sobre o saldo já sacado, imposto predial, contas para manter o aquecimento ligado durante o inverno de Massachusetts e custos de fechamento nas duas pontas. E o que aparece tarde: a apólice comum de residência não cobre uma casa vazia em reforma, então o imóvel precisa de uma apólice de imóvel vago ou de risco de obra.
A vistoria é onde isso deixa de ser planilha.
A nossa broker é sócia de uma empresa de pintura e construção. A vistoria produz um escopo: o que tem de ser feito antes que um banco financie, o que pode esperar um ano, quanto um empreiteiro vai cobrar por isso neste mercado, e qual dos itens apontados pelo inspetor deve mudar a sua oferta.
Se essa empresa acabar fazendo a obra, você recebe tudo por escrito, e mesmo assim deve pedir outros dois orçamentos.
Do imóvel à estratégia de saída
01
Encontrar
Identificação de propriedades compatíveis com o objetivo do investimento.
02
Analisar
Avaliação de preço, condição, renda potencial, reforma e custos.
03
Estruturar
Organização da compra, do financiamento e dos profissionais envolvidos.
04
Executar
Acompanhamento da negociação e planejamento da venda ou manutenção do imóvel.
Também quer investir no Brasil?
A Be Live In Realty também auxilia clientes interessados em oportunidades imobiliárias no Brasil ou em negociações entre Brasil e Estados Unidos.
Questões jurídicas, tributárias e cambiais devem ser analisadas pelos profissionais responsáveis de cada área.
Comprar à distância: oito regras de prática no Brasil
Escritura não é registro, e no Brasil quem não registra não é dono.
A propriedade se transfere no Registro de Imóveis, não na assinatura da escritura no tabelionato. São dois cartórios diferentes, em dois momentos diferentes, e a compra só está terminada quando a matrícula sai com o seu nome nela.
Sem CPF não há registro.
Todo comprador precisa de CPF, inclusive quem mora fora e inclusive quem nunca morou no Brasil. É gratuito e sai pelo consulado ou pela Receita, mas leva tempo. É a primeira coisa da fila, porque quase todo o resto depende dele.
A procuração precisa de apostila e de tradução juramentada.
Se você não vai voar para assinar, alguém assina por você. A procuração feita aqui tem de ter a firma reconhecida, ser apostilada (o Brasil é parte da Convenção de Haia desde 2016, então não é mais legalização consular) e ser traduzida por tradutor público. Feita na ordem errada, volta do cartório.
Quem vende é quem está na matrícula.
Matrícula atualizada e certidões negativas antes de qualquer sinal. É onde aparecem penhora, usufruto, inventário não terminado, dívida de condomínio e a metade do imóvel que é do irmão de alguém. Vendedor de boa-fé também tem imóvel com problema.
ITBI e custas de cartório entram na conta.
O imposto de transmissão é municipal, muda de cidade para cidade, e é pago antes da escritura. Somado às custas do tabelionato e do registro, é a diferença entre o preço combinado e o dinheiro que sai da sua conta. Você recebe esse número por escrito antes de assinar.
O câmbio tem de passar por instituição autorizada, e o contrato é o seu recibo.
Mandar o dinheiro por fora sai mais barato no dia e mais caro depois: o contrato de câmbio é o documento que comprova de onde veio o valor pago pelo imóvel, e é dele que você vai precisar no dia em que quiser trazer o dinheiro de volta ou explicar a origem ao fisco de qualquer um dos dois lados.
Imóvel urbano é livre; terra rural e faixa de fronteira não são.
Estrangeiro compra apartamento e casa na cidade sem restrição. Imóvel rural tem limite de área e em vários casos exige autorização, e a faixa de 150 km da fronteira tem regra própria. Descobrir isso depois do sinal pago é caro.
Os dois países vão querer saber, e não existe tratado entre eles.
Brasil e Estados Unidos não têm tratado de dupla tributação, então aluguel recebido lá e ganho de capital na venda são tratados por dois sistemas que não conversam. Imóvel no Brasil em nome próprio não entra no FBAR. A conta bancária brasileira que você abriu para pagar por ele entra.
Sem compromisso
Tem uma propriedade ou oportunidade em análise?
Envie o endereço e conte um pouco sobre o seu objetivo.